Vuokra vai omistusasunto ‑laskuri

Vertaa omistusasumisen ja vuokra-asumisen taloudellista kannattavuutta. Laskuri huomioi lainakorot, vastikkeet, varainsiirtoveron, asunnon arvonnousun sekä käsirahan ja kuukausisäästöjen sijoittamisen pörssiin.

Omistusasunto ja laina

Asunnon velaton hinta € Oma käsiraha (säästöt) € Laina-aika vuotta Lainan kokonaiskorko % Hoitovastike + vesimaksu € / kk Asunnon vuotuinen arvonnousu % / v

Vuokra-asuminen ja sijoittaminen

Vastaavan asunnon vuokra € / kk Sijoitusten tuotto-odotus (osakemarkkinat) % / v Tarkastelujakso

Taloudellisesti kannattavampi valinta: - Omistajan nettovarallisuus jakson lopussa: - Vuokralaisen sijoitussalkku jakson lopussa: -

Kuukausikulujen ja varallisuuden erittely

Omistajan kuukausierä (Laina + vastike) alussa	- € / kk
josta lainanlyhennystä alussa	- € / kk
josta korkokulua alussa	- € / kk
Varainsiirtovero ostettaessa (1,50 %)	- €
Asunnon arvioitu arvo jakson lopussa	- €
Jäljellä oleva lainapääoma jakson lopussa	- €
Nettovarallisuusero voittajan eduksi	- €

Miten vertailu lasketaan?

Laskuri asettaa kaksi henkilöä samaan lähtötilanteeseen:

Ostaja maksaa käsirahan ja varainsiirtoveron (asunto-osakkeesta 1,50 %, kiinteistöstä 3,00 %), ottaa asuntolainan ja maksaa kuukausittain lainanlyhennystä, korkoa ja hoitovastiketta. Asunnon arvo kehittyy valitulla arvonnousuoletuksella.
Vuokralainen asuu vastaavassa asunnossa vuokralla ja sijoittaa saman käsirahan heti pörssin indeksirahastoihin. Lisäksi vuokralainen sijoittaa kuukausittain pörssiin sen erotuksen, joka säästyy mikäli omistamisen kuukausikulut ovat vuokraa korkeammat (tai nostaa sijoituksista jos vuokra on kalliimpi).

Korko ja vaihtoehtoiskustannus ratkaisevat

Omistusasuminen on perinteisesti toiminut suomalaisille tehokkaana "pakkosäästämisen" muotona. Taloudellinen lopputulos riippuu kuitenkin erittäin voimakkaasti korkotasosta, asunnon sijainnista ja arvonnoususta sekä siitä, pystyykö vuokralainen todellisuudessa sijoittamaan säästyneet eurot kurinalaisesti osakemarkkinoille.

Myyntivoiton verotus: omistusasunto vs. sijoitussalkku

Vertailussa on hyvä huomioida luovutusvoittoveron epäsymmetria. Vakituisen omistusasunnon myyntivoitto on verovapaa (TVL 48 §), kun asunnon on omistanut ja siinä on asunut yhtäjaksoisesti vähintään kahden vuoden ajan. Vuokralaisen sijoitussalkun tuottojen realisointi on sen sijaan pääomatuloveron alaista: verokanta on 30,00 % aina 30 000,00 € vuotuisiin pääomatuloihin saakka ja 34,00 % sen ylittävältä osalta (luovutusvoiton laskennassa voidaan hyödyntää myös todellisen hankintahinnan sijaan hankintameno-olettamaa).