Vuokratuottolaskuri – Sijoitusasunnon tuotto ja kassavirta
Laske sijoitusasunnon brutto- ja nettovuokratuotto, oman pääoman tuotto (ROE) sekä todellinen nettokassavirta verojen ja lainanlyhennysten jälkeen. Oletuksena on kasvukaupungin (esim. Tampere tai Turku) 27 m² sijoitusyksiö.
Huomio laskentatavasta: Laskuri perustuu nykyhetken todellisiin vuokratuloihin, vastikkeisiin, veroihin ja lainanlyhennyksiin. Se ei spekuloi asunnon tulevalla arvonnousulla tai arvonlaskulla, inflaatiolla eikä tulevilla vuokrankorotuksilla.
Sijoitusasunnon vuokratuoton kaavat
Asuntosijoittamisessa pelkkä bruttovuokratuotto antaa liian ruusuisen kuvan. Todellinen kannattavuus lasketaan nettovuokratuotolla, joka huomioi hoitovastikkeen lisäksi varainsiirtoveron (1,50 % asunto-osakkeista ja 3,00 % kiinteistöistä) sekä alkuremontit.
Bruttovuokratuotto = (Vuokra × 12) / Velaton hinta
Nettovuokratuotto = ((Vuokra − Hoitovastike) × 12) / (Velaton hinta + Varainsiirtovero + Remontit)
Varainsiirtoveron tarkan euromäärän voit tarkistaa varainsiirtoverolaskurilla.
Tuloutettu vs. rahastoitu rahoitusvastike (135 000 € sijoitusyksiö)
Taloyhtiölainan rahoitusvastikkeen (pääomavastikkeen) verokohtelu riippuu taloyhtiön kirjanpitopäätöksestä:
- Tuloutettu rahoitusvastike: Taloyhtiö kirjaa perityt rahoitusvastikkeet tuloslaskelmaansa tuloksi. Tällöin asuntosijoittaja saa vähentää koko rahoitusvastikkeen (sekä koron että lyhennyksen) suoraan vuokratulostaan.
- Rahastoitu rahoitusvastike: Taloyhtiö siirtää lyhennysosuuden taseen lainanlyhennysrahastoon. Tällöin rahoitusvastiketta ei saa vähentää vuokratulon verotuksessa, vaan lyhennysosuus lisätään osakkeiden hankintamenoon ja huomioidaan vasta asuntoa myytäessä.
Alla oleva taulukko vertaa tuloutetun ja rahastoidun rahoitusvastikkeen vaikutusta täsmälleen samassa kohteessa: uudehko 27 m² sijoitusyksiö Tampereella tai Turussa, velaton hinta 135 000 € (myyntihinta 60 000 € + taloyhtiölaina 75 000 €), oma käsiraha 20 000 €, pankkilaina 40 000 € (20 v, korko 3,50 %), vuokra 610 € / kk, hoitovastike 130 € / kk ja rahoitusvastike 375 € / kk (korkoa 215 € / kk, lyhennystä 160 € / kk).
| 135 000 € sijoitusyksiö (75 000 € yhtiölaina) | Tuloutettu vastike | Rahastoitu vastike |
|---|---|---|
| Bruttovuokratuotto | 5,42 % | 5,42 % |
| Nettovuokratuotto (sis. varainsiirtovero 2 025 €) | 4,20 % | 4,20 % |
| Verotettava vuokratulo kuukaudessa | −12 € / kk | +363 € / kk |
| Pääomatulovero (30 %) | 0 € / kk | 109 € / kk |
| Pankkilainan maksuerä (korko 117 € + lyhennys 115 €) | 232 € / kk | 232 € / kk |
| Nettokassavirta tilille | −127 € / kk | −236 € / kk |
| Oman pääoman tuotto verojen jälkeen (ROE) | +8,1 % | +2,1 % |
Laskureita.fi:n vuoden 2026 vuokratuottovertailun mukaan 135 000 € sijoitusyksiössä (75 000 € taloyhtiölaina, vuokra 610 € / kk, hoitovastike 130 € / kk) tuloutettu rahoitusvastike tuottaa +8,1 % oman pääoman tuoton (ROE) ja −127 € / kk nettokassavirran, kun taas rahastoitu rahoitusvastike pudottaa ROE:n +2,1 prosenttiin ja kassavirran −236 euroon kuukaudessa. Kuukausittainen 109 € / kk (1 308 € / v) ero syntyy pääomatuloverotuksesta (30 % / 34 %), sillä rahastoitu rahoitusvastike ja pankkilainan lyhennys eivät ole vähennyskelpoisia vuokratulosta, vaan kasvattavat hankintamenoa vasta myyntihetkellä.
Milloin sijoitusasunnon nettokassavirta on positiivinen?
Koska oman pankkilainan lyhennyksiä ei saa vähentää vuokratulon verotuksessa, sijoitusasunnon saaminen kuukausitasolla kassavirtapositiiviseksi (20 vuoden laina-ajalla ja 3,50 % korolla) edellyttää joko korkeampaa nettovuokratuottoa tai suurempaa omaa rahoitusosuutta:
| Sijoitusasunto ja rahoitus (laina 20 v, korko 3,50 %) | Nettovuokratuotto | Verot / kk | Nettokassavirta | ROE |
|---|---|---|---|---|
| Uudiskohde 135 000 € (oma raha 20 000 €, velkavipu 85 %) | 4,20 % | 0 € / kk | −127 € / kk | +8,1 % |
| Vanhempi yksiö 95 000 € (oma raha 30 % = 28 500 €, vuokra 580 €) | 5,48 % | 74 € / kk | −19 € / kk | +6,9 % |
| Vanhempi yksiö 95 000 € (oma raha 40 % = 38 000 €, vuokra 580 €) | 5,48 % | 82 € / kk | +27 € / kk | +5,8 % |
| Maakuntayksiö 75 000 € (oma raha 30 % = 22 500 €, vuokra 540 €) | 6,38 % | 76 € / kk | +25 € / kk | +9,0 % |
Voit vertailla sijoituslainan kuukausierää ja lyhennystapoja tarkemmin asuntolainalaskurilla tai verrata sijoituksen tuottoa osakesäästämiseen korkoa korolle ‑laskurilla.
Usein kysytyt kysymykset sijoitusasunnon tuotosta
Mikä on hyvä vuokratuotto sijoitusasunnolle?
Suomen kasvukeskuksissa (Helsinki, Tampere, Turku) yksiöiden ja pienten kaksioiden tyypillinen nettovuokratuotto on noin 3,5–4,5 %. Keskisuurissa kaupungeissa nettovuokratuotto voi nousta 5–7 prosenttiin, mutta tällöin asunnon arvonlaskun ja tyhjien kuukausien riski on suurempi.
Miksi sijoitusasunnon kassavirta on miinuksella, vaikka tuotto on hyvä?
Nettovuokratuotto mittaa tuottoa suhteessa asunnon velattomaan hintaan ilman lainaa. Jos kohteessa on suuri taloyhtiölaina tai pankkilaina, kuukausittaiset lainanlyhennykset syövät kassavirran pakkaselle, vaikka varallisuutesi kasvaa joka kuukausi lyhennysten verran.
Miten sijoitusasunnon vuokratuloa verotetaan 2026?
Vuokratulon nettovoitto verotetaan pääomatulona. Vero on 30,00 % aina 30 000,00 € vuotuisiin pääomatuloihin saakka ja 34,00 % sen ylittävältä osalta. Vuokrasta saa vähentää hoitovastikkeen, tuloutetun rahoitusvastikkeen, sijoituslainan korot sekä vuosikorjaukset.